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发表于: 2019-1-1 21:11:36 | 显示全部楼层

2018年12月29日,本年度最后一个工作日,对于陕西融德律师事务所来说,注定是一个不平常的日子。该所建设项目团队代理的轰动全国的“开发商自己违法告业主系列案”,迎来了一个案件的终审判决和一个案件的一审判决:西安市中级人民法院依法纠正了西安市长安区人民法院关于西安闻天科技实业集团有限公司(下称闻天公司)诉李女士购房合同无效一案的判决,撤销原审判决,改判驳回闻天公司要求确认购房合同无效的诉讼请求;西安市莲湖区人民法院对闻天公司诉陈女士购房合同无效一案,判决确认购房合同合法有效,驳回闻天公司要求确认购房合同无效的诉讼请求。其余购房业主的维权问题也由此定论,迎刃而解。至此,融德律师为购房业主维权系列案件的代理事务,在2018年最后一个工作日圆满收官。这两个判决通过媒体传播后,全国各地类似情形的购房业主纷纷来电来函,祝贺庆祝!

回想2018年6月,西安市长安区法院判决购房合同无效,支持违法者诉求的结果出来时,全国类似情形购房者哀鸿一片。这样的裁判结果和一些法律人对司法解释的曲解误读,严重影响了购房业主维权信心,对融德律师的代理思路产生质疑。半年来融德律师忍受着对代理思路和法律适用的各种质疑,默默的坚守着自己认定的思路和策略。今天,该系列维权案件的圆满收官,司法对该案的公正裁决,不仅维护了购房业主的合法权益,支持了融德律师的代理观点和思路,更是对房地产市场混乱秩序的法律矫正,是诚信守约和公平交易法律原则的重申,是社会主义核心价值观实在展现!这一正能量的判决,避免了一个错误案例对中国房地场市场这条长河的污染!对新时代法治建设具有里程碑的意义!

购房业主的焦虑

2016年4月起,闻天公司陆续与十余位业主签订《紫杉庄园内部认购合同》(下称认购合同),合同对商品房的位置、房号、面积、销售价款、付款方式等内容做出了明确的约定。合同签订后,购房业主依约一次性交付了全部房款,闻天公司出具收款收据,双方均已开始履行合同。合同签订时,该房产项目已经取得了建设用地规划许可证,土地使用权证、建设项目规划许可证和建筑施工许可证,且房屋已经建成。

2018年2月初,涉案的房产价格涨至每平方米24000元左右。2月份,闻天公司分别将十几位业主诉至西安市长安、雁塔、莲湖、碑林、临潼和阎良等六个基层法院,诉请确认合同无效。其诉请的事实依据是双方所签订的购房合同是内部认购合同,所售房产未办理商品房预售许可手续;法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“ 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”。而大多数法律人都认为该合同要么是不具有约束力的预约合同,要么是无效合同。业主们全款购买房屋,两年后房价上涨之后不但拿不到房子,反而成了被告。大家十分委屈,且上访投诉无果。业主们非常焦虑地找到了融德律师事务所,希望融德所为其十几名购房业主代理此案,应对闻天公司要求确认合同无效的诉讼。希望通过融德律师的代理保住其全额支付房款所购的房屋。

融德律师对合同性质效力的判断和诉讼策略选择的思考

2018年3月份,陕西融德律师事务所在认真研究合同法、房地产管理法和相关司法解释后,接受了购房业主的委托。融德所由羿克主任携建设项目团队律师,组成该系列案件的律师团。融德律师接受本案委托后,首先需要思考的是合同的性质问题,购房业主所签订的合同是内部认购合同,合同约定在闻天公司取得预售证后再签订正式合同,那么本案所涉合同到底是预约合同还是正式的本约合同?  其次需要解决的是合同效力的法律问题:闻天公司起诉时房产项目尚未取得预售许可证,根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条的规定,“起诉前尚未取得商品房预售许可证的合同无效”。很显然,如果认定本案所涉合同为正式的商品房预售合同,则存在该司法解释规定的无效风险。如果按照预约合同有效主张,本案将毫无悬念地驳回闻天公司的诉求,但是预约合同并不具有强制签约的法律约束力,业主们将得不到所购的房屋。

两难选择,颇为纠结。其实对于融德律师而言,由于多数业界人士均持此观点,业主们又强烈要求按预约有效尽快了结此案,以预约有效应对此案,会很快胜诉,选择这种代理思路既保险又高效。但是融德律师没有选择预约有效的代理思路,而是选择了本约有效,为购房业主保住所购房产的思路。

这个思路是经融德律师认真研究,理性分析后确定的。其一,融德律师经细致分析,发现内部认购合同签订后,双方已经实际履行合同,从合同法上看已经构成事实合同。其二,对于前述司法解释关于无效的规定,融德律师结合《合同法》《中华人民共和国民法总则》《商品房买卖合同司法解释》《合同法司法解释(二)》的相关规定和立法目的,进行综合分析,最后得出本约有效的结论。其三,闻天公司以自己违法事由提起的诉讼,根据诚实信用和违法不得受益的法律原则,其诉求得不到司法的支持。

融德律师坚定了自己的分析判断后,即与业主进行了深入的沟通,向业主详细分析了预约有效的法律风险和本约有效的应对把握,与业主达成该代理思路的共识。

应诉答辩后,对方变换方式,融德律师调整应对策略

2016年4月,闻天公司与购房业主签订合同时,已经取得房产开发销售的四个许可证,但是房屋预售许可证一直拖至起诉时都不办理。其目的很明显,就是要以未取得预售许可证为由诉请确认合同无效。2018年2月份,闻天公司起诉时称其未取得预售许可证原因,是其没有缴纳办理预售证所需的配套资金。但是其仅销售给本案所涉购房业主的房款就高达几千万元,而预售证所需的配套费仅600多万元,该理由显然不能成立。

3月份,闻天公司又以涉案项目已被龙湖集团收购,业主所购房产属于“龙湖双珑原著”项目,闻天公司无法交付。庭审中,闻天公司拒绝回答该房产到底属于谁,能否交付等问题,给法庭查明事实造成巨大的障碍。对此突如其来的变化,融德律师通过向莲湖区法院申请律师调查令和要求政府公开信息等方式,向土地、规划、房管等机关进行了全面系统的证据调查,准确获得闻天公司已经取得房地产开发四证,以及项目建设情况,证明闻天公司本可早早获得房屋销售预售证的事实,以及闻天公司向龙湖集团转让的是公司股权,而非本案所涉房产的事实,该房屋尚未销售,完全可以向购房业主交付房屋。

针对闻天公司分别在长安、雁塔、碑林、莲湖、临潼和阎良等六个基层法院对购房业主提起诉讼,并促使法院以简易程序审理此案的诉讼策略,融德律师采取了提管辖权异议和要求以普通程序审理的措施,等到了物价局的价格公示和房管局的预售证。

回顾双方之间的变化与应对,融德律师通过政府信息公开和向法院申请律师调查令等方式,获得了第一手证据资料,为司法裁判提供了充分的事实依据。而准确把握法律依据也是本案最终获胜的基本前提。

长安法院的判决结果和部分法律人对应诉策略的质疑,导致购房业主的不信任

2018年6月8日,闻天公司为涉案项目办得预售证,印证了融德律师的判断。此时,长安法院尚未对该案作出判决,融德律师立即向长安区法院申请调取预售证,用以证明所售房产已完全具备销售条件,对该合同效力具有补正作用,进而判决合同有效。但是长安区法院就代理人提出的申请既不予答复也不出具调查令。6月11日,长安区法院通知融德律师去做谈话笔录并释明:法院不调查该证据,也不准予延期或反诉。6月18日,长安区法院向代理人邮寄送达了一审判决,判决内容是购房合同因未办理预售许可证而无效。此即意味着购房业主们拿不到付款多年的房子,开发商则因此获取上涨三倍的房产收益。而该判决正是预售证下发的6月8日做出的。

面对如此判决结果,购房业主和关心此事的人们在愤慨和无奈的同时,开始质疑律师的代理思路和法律观点。尤其是一些法律人也议论纷纷,认为该合同要么属于预约合同,要么属于违法而无效的合同。对此,融德律师经过进一步分析论证,认定自己对法律的解读是正确的,所选择的代理思路和策略没有问题。一审判决认定事实和适用法律存在严重错误,应该通过上诉纠正。融德律师向购房业主详细讲解了法律和司法解释的立法本意和司法裁判的价值追求,重申该合同具备商品房预售合同要件,合同内容不违反法律法规效力性强制规定,合法有效,争取当事人的理解和支持。随即准备材料向西安市中级人民法院提起了上诉。

终审判决确认认购合同为本约预售合同,购房合同合法有效

2018年8月14日,西安市中级人民法院对该案进行二审开庭审理。二审中,闻天公司更换了代理人,请来上海锦天城律所的律师。庭审中,闻天公司提出许多新证据,主要涉及建设施工许可证的取得时间和无力交付办理预售证所需的资金;项目已经转让,不可能向原购房业主交房;不能交房善后事宜已经委托销售中介处理等三个新的焦点。对此,融德律师首先论证了闻天公司转让项目获得近两亿元的资金,却不愿支付办理预售证的区区600多万元,这是故意不办理预售证,不愿向购房业主交房。而闻天公司向物价局和房管局申请的销售价格及销售房屋许可都清晰地表明本案所涉房产完全能够交付给本案购房业主。至于由第三方处理退房的善后事宜,更是法律关系和权利义务的混淆。二审没有当庭做出判决。而各基层法院在陆续开庭后,也一直等待着二审判决的结果。

难耐的等待不仅折磨着当事人和代理律师,也使当事人对融德律师的代理效果产生了新的疑虑。对此,融德律师坚持耐心等待,相信司法的公正和法律的正义!

2018年12月29日,西安市中级人民法院终于下发终审判决!二审法院采纳了融德律师的代理意见,判决认为:对于闻天公司与业主之间签订的《认购合同》性质问题,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第一条之规定,二审法院认定闻天公司与购房业主所签合同“实质上是商品房预售合同,闻天公司与业主之间形成了商品房预售合同法律关系”;对于效力问题,二审法院认为“闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼,真正目的在于获取超出合同预期的更大利益,闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观,彰显司法公正,对此种行为不应予以支持。”根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条,认定“闻天公司与业主签订的认购合同有效,双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系”。最终法院判决:一、撤销西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初2519号民事判决;二、驳回西安闻天科技实业集团有限公司的诉讼请求。本判决为终审判决。

同日,莲湖区人民法院也以闻天公司与购房者所签认购合同属意思自治的合同,订立之初的效力瑕疵也已消弭,应对当事人产生约束力。该合同的继续履行,既不会损害国家、集体或者第三人利益,也不会损害社会公共利益,闻天公司的合同无效主张,无论从法律依据或者事实基础,还是从维护商品房市场的正常交易秩序及促进商品房市场诚信体系建立的角度,均不应得到法律支持。依照《合同法》第六条、第十三条、第五十二条、第一百三十条,《城市房地产管理法》第四十五条,《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条、第五条之规定,判决:驳回闻天公司请求确认合同无效的诉讼请求。至此本案以业主胜诉结案,圆满落幕。

充分收集证据,认真研读法律,坚信司法公正,坚持自己认准的观点和选择的思路

回顾融德律师从接手本案代理,到最终得到公正判决,圆满维护购房业主合法权益的全过程充分证明,作为代理律师,首先要把握的是案件事实的真实充分,对于当事人陈述的事实,代理律师还需要自己的调查予以应证,不能简单相信和偏信偏疑。其次是对法律依据的认真研读和准确把握,尤其是法律法规和司法解释存在冲突时,准确把握立法目的和司法裁判的社会效果尤为重要。第三就是要坚信法律的正义和司法的公正,理性辨证的对待业界和社会的质疑声。第四是准确把握案件变化,审时度势,发现问题及时处置,适时调整。尤其要关注案外新发生的情况,如本案中物价局和房管局的审批就直接影响着合同效力补正和合同合法有效性。第五是要及时与当事人沟通,换位思考,耐心向当事人讲解法律,争取当事人的理解和信任。


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